Flächenleistung berechnen: Wie viele Quadratmeter pro Stunde in der Büroreinigung realistisch sind

Das Wichtigste in Kürze

• Die Flächenleistung ergibt sich aus Reinigungsfläche in Quadratmetern geteilt durch den Zeitbedarf in Stunden, mehr steckt rechnerisch nicht dahinter.

• Als veröffentlichte Richtgröße für die Bürounterhaltsreinigung gelten rund 220 Quadratmeter pro Stunde, je nach Raumart, Leistungsumfang und Objektgröße reicht die Spanne von rund 130 bis 350 Quadratmetern pro Stunde.

• Kleine Objekte mit kurzen Einsätzen liegen oft unter diesen Werten, weil Anfahrt, Rüst- und Wegzeit zu jedem Einsatz dazukommen und sich auf wenige Quadratmeter verteilen.

• Ein Mittelwert über das ganze Objekt täuscht: Flur, Sanitärbereich und Treppenhaus liegen weit auseinander, deshalb gehören die Flächen getrennt ins Angebot.

• Die zurückgerechnete Zahl ist ein Gesprächsanlass für das nächste Anbietergespräch, kein Beweis, denn Leistungszahlen lassen sich nicht eins zu eins zwischen Objekten übertragen.

Flächenleistung: was die Kennzahl misst und wie sie gerechnet wird

Die Flächenleistung sagt, wie viele Quadratmeter eine Reinigungskraft in einer Stunde bearbeitet. Sie entsteht aus zwei Angaben: Reinigungsfläche in Quadratmetern geteilt durch den Zeitbedarf in Stunden. Mehr steckt rechnerisch nicht dahinter. Aussagekraft bekommt die Zahl erst, wenn dazu steht, welche Tätigkeiten in welchem Intervall enthalten sind.

Der Zeitbedarf wird unterschiedlich genau ermittelt. Am gröbsten ist die Daumenregel: Eine erfahrene Fachperson schätzt den Aufwand für das gesamte Objekt und gleicht ihn mit Erfahrungswerten ab. Genauere Verfahren zerlegen die Arbeit in einzelne Tätigkeiten und hinterlegen für jede einen Sekundenwert. Beide Wege führen am Ende zu derselben Division, aber zu sehr verschiedenen Ergebnissen.

Ein Beispiel für die zweite Logik: Für die Unterhaltsreinigung einer Nassstelle werden 2,5 Minuten angesetzt. Solche Zeitwerte je Einheit summieren sich zum Zeitbedarf, aus dem dann die Quadratmeterleistung wird.

Für Sie ist diese Zahl deshalb interessant, weil sie die einzige Stelle im Angebot ist, an der sich Stundenzahl und Fläche gegenseitig kontrollieren. Wer einen Vertrag unterschreibt, dessen Stundenansatz er nicht erklären kann, steht später allein da, wenn die Geschäftsführung nach der Begründung fragt.

Die Division dauert zwanzig Sekunden.

Kleine Objekte: warum dort weniger Quadratmeter pro Stunde herauskommen

Die veröffentlichten Richtwerte beziehen sich auf größere Büroflächen, die häufig gereinigt werden. In einem kleinen Objekt kommen Anfahrt, Rüstzeit und Wege zu jedem einzelnen Einsatz dazu und verteilen sich auf wenige Quadratmeter. Die zurückgerechnete Flächenleistung liegt dort regelmäßig unter den Spannen großer Objekte, ohne dass am Angebot etwas faul wäre.

Dazu kommt die Personalseite. Kurze Einsätze sind schwer zu besetzen: Eine Reinigungskraft fährt ungern zweimal pro Woche für einen kurzen Einsatz an, wenn sie anderswo täglich mehrere Stunden am Stück arbeiten kann. Reinigungsfirmen vergüten deshalb oft eine Mindestzeit, die über der tatsächlichen Einsatzzeit liegt.

Angenommen, Ihre Bürofläche misst 150 Quadratmeter, gereinigt wird zweimal pro Woche, der Einsatz dauert 1,5 Stunden und vergütet werden 2 Stunden. 150 Quadratmeter geteilt durch 1,5 Stunden ergibt 100 Quadratmeter pro Stunde. 150 Quadratmeter geteilt durch 2 Stunden ergibt 75 Quadratmeter pro Stunde.

Beide Werte liegen unter der Richtgröße, und beide können für ein kleines Büro völlig in Ordnung sein. Der Preis je Quadratmeter fällt dort höher aus als in einem großen, täglich gereinigten Objekt. Das macht ein Angebot nicht unseriös.

Weisen Sie ein Angebot für ein kleines Büro also nicht allein deshalb zurück, weil die zurückgerechnete Zahl nicht an die Werte großer Objekte heranreicht. Fragen Sie stattdessen, wie lange der Einsatz vor Ort dauert und welche Zeit abgerechnet wird.

Veröffentlichte Richtwerte und die Werte, mit denen am Markt gerechnet wird

Als veröffentlichte Richtgröße für die Bürounterhaltsreinigung wird eine Leistungszahl von 220 Quadratmetern pro Stunde genannt. Solche Richtwerte leiten sich aus dem Branchendurchschnitt ab und bekommen dadurch den Charakter einer Norm. Vergleichbar sind sie nur als Verhältniszahl, also Fläche zu Zeit. Mit den Zahlen, die am Markt kalkuliert werden, decken sie sich nicht.

Die Lücke ist groß. Wo publizierte Zahlen für die Büroreinigung von 200 Quadratmetern pro Stunde ausgehen, rechnen Reinigungsdienstleister nach eigenen Aussagen in der Praxis mit mehr als 400 Quadratmetern pro Stunde. Für Sanitärräume liegen die angesetzten Werte heute oft bei 70 bis 90 Quadratmetern pro Stunde, theoretisch angesetzt werden 30 bis 60. Das sind Angaben von Anbietern, kein gemessener Durchschnitt.

Dazwischen liegen Studienwerte. Eine REFA-Studie für Bürogebäude ohne Publikumsverkehr weist 279,12 Quadratmeter pro Stunde aus, bezogen auf Einzelbüros mit einer Durchschnittsgröße von 16 Quadratmetern. In diesem Wert sind 10 Prozent Verteilzeit für Störungen und 5 Prozent Rüstzeit bereits enthalten.

Als Vergleichsmaßstab taugt ein Blick nach Österreich. Dort schreibt der Kollektivvertrag aus Arbeitsschutzgründen Obergrenzen vor: im Objektdurchschnitt bis 195 Quadratmeter pro Stunde, beim Einsatz von Großflächenreinigungsgeräten bis 350 Quadratmeter pro Stunde, in Nasszellen bis 60 Quadratmeter Bodenfläche pro Stunde. In Deutschland gilt das nicht, es zeigt aber, wo eine andere Rechtsordnung die Grenze des Zumutbaren zieht.

Derselbe Raum, drei Leistungswerte: der Umfang der Tätigkeiten entscheidet

Ein und derselbe Büroraum ergibt drei verschiedene Leistungswerte, je nachdem, was gereinigt wird und ob Weg- und Rüstzeit eingerechnet sind. Die RAL-Empfehlungen zu Leistungszahlen in der Unterhaltsreinigung führen das an einem Raum von 18 Quadratmetern vor, mit Bodenreinigung 2,5 mal pro Woche und Abfallleerung an fünf Tagen.

Stufe eins: Nur Boden und Abfall. Daraus ergibt sich ein Leistungswert von 349,99 Quadratmetern pro Stunde.

Stufe zwei: Schreibtisch, Fensterbank und Telefon kommen dazu. Der Wert sinkt auf 292,94 Quadratmeter pro Stunde.

Stufe drei: Dazu kommt ein anteiliges, gemitteltes Maß an Rüst- und Wegezeit, das in jeden Leistungswert gehört. Damit landet derselbe Raum bei 225,54 Quadratmetern pro Stunde. Zwischen Stufe eins und Stufe drei liegen über hundert Quadratmeter, ohne dass sich am Raum irgendetwas geändert hätte.

Die zugrunde liegenden Sekundenwerte müssen objektbezogen angepasst werden, die drei Zahlen haben deshalb Beispielcharakter. Als Lesehilfe reichen sie trotzdem: Wenn ein Angebot nahe am oberen Wert liegt, fragen Sie, welche Tätigkeiten darin überhaupt enthalten sind und ob Wegezeiten eingerechnet wurden.

Möblierung, Bodenbelag, Raumzuschnitt: was den Wert im eigenen Haus verschiebt

Eine Leistungszahl gilt immer für einen bestimmten Zustand. Für unmöblierte Linoleumflächen werden in der Unterhaltsreinigung 120 bis 180 Quadratmeter pro Stunde nass gereinigt. Das Wort unmöbliert zieht den Wert nach oben: Jeder Schreibtischfuß, jeder Rollcontainer und jeder Papierkorb kostet Zeit, die in dieser Spanne nicht steckt.

Deshalb lassen sich keine allgemeinen Richtwerte für Quadratmeterleistungen angeben, die für jedes Haus passen. Leistungswerte sind für jedes Objekt einzeln zu erheben.

Diese Punkte verschieben den Wert in Ihrem Haus nach oben oder unten:

Je mehr dieser Punkte in Ihrem Objekt ungünstig stehen, desto niedriger muss die angesetzte Leistungszahl ausfallen. Ein verwinkeltes Altbaustockwerk mit vielen Einzelbüros und hohem Schmutzeintrag im Winter verträgt keinen Wert, der für offene, wenig möblierte Flächen gebildet wurde. Sie brauchen dafür keine Fachausbildung, nur die Bereitschaft, beim Ortstermin nachzufragen, worauf der Anbieter seine Stunden stützt.

• Umfang des Leistungsverzeichnisses, also welche Tätigkeiten je Zone wirklich drinstehen

• Reinigungshäufigkeit: täglich, mehrmals wöchentlich oder seltener

• Schmutzeintrag, etwa durch Publikumsverkehr, Baustelle oder Außenbereich

• Hygieneanforderungen des Objekts

• bauliche Gegebenheiten: Raumzuschnitt, Türen, Zwischenböden, Stufen

• Reinigungsfreundlichkeit: Zugänglichkeit, Breite der Verkehrsflächen, Bodenbeläge, Möblierung und Überstellungen

• Objektorganisation, technische Ausstattung des Anbieters sowie Schulung und Leistungsfähigkeit des Personals

Büro, Flur, Sanitär, Treppenhaus: warum ein Mittelwert für das ganze Objekt täuscht

Eine einzige Zahl für das gesamte Objekt verdeckt die Unterschiede zwischen den Flächenarten. Ein Flur lässt sich in einem Zug abziehen, ein Sanitärbereich nicht. Mischen Sie beides in einem Mittelwert, sieht das Angebot plausibel aus, während die Zeit an der Stelle fehlt, an der sie am sichtbarsten wäre.

In einer fachlichen Stellungnahme zur Reinigungsvergabe werden als branchenübliche Leistungsmaße genannt: für Büroflächen 250 bis 300 Quadratmeter pro Stunde, für Toiletten 100, für Flurflächen 500 bis 700 Quadratmeter pro Stunde. Umgerechnet heißt das: Für ein Büro von 15 Quadratmetern bleiben drei Minuten, inklusive Saugen, Abstauben waagerechter Flächen und Leeren der Abfallkörbe. Die Verfasser halten fachgerechte Arbeit unter diesen Bedingungen für schwer erreichbar.

Treppenhäuser folgen einer eigenen Logik, abhängig vom Intervall:

Beim Treppenhaus zählt das Intervall mehr als der Belag. Ob Hartboden oder Textil, spielt eine untergeordnete Rolle, und die Leistungszahl schließt Zwischenböden, Handläufe, Fußleisten und Geländer mit ein.

Für Sie zeigt sich das Ergebnis morgens um kurz nach acht: Der Besprechungstisch ist streifenfrei, die Fensterbank trocken, auf dem Rahmen des Aktenschranks liegt kein grauer Film. Genau diese Details fallen zuerst weg, wenn die angesetzte Leistungszahl für die Büroflächen zu hoch liegt.

• Treppen bei täglicher oder einmal wöchentlicher Reinigung: 150 bis 180 Quadratmeter pro Stunde

• Treppen bei vierzehntäglicher Reinigung: 100 bis 130 Quadratmeter pro Stunde

Flächen getrennt ausweisen lassen statt eine Gesamtzahl zu akzeptieren

Verlangen Sie die Flächen getrennt nach Raumart, bevor Sie eine Quadratmeterleistung bewerten. Unterhaltsreinigung wird nach Leistungsbeschreibung und Reinigungsplan ausgeführt, und beides gehört zum Angebot. Ohne diese Unterlagen rechnen Sie gegen eine Summe, die niemand aufschlüsselt.

Praktisch heißt das: Bürofläche, Verkehrsfläche, Sanitärbereich und Treppenhaus jeweils in Quadratmetern, dazu das Intervall je Fläche. Wer diese Aufstellung nicht liefert, liefert auch später keine belastbare Grundlage für eine Reklamation.

Angebote prüfen: die Flächenleistung aus den Angaben zurückrechnen

Rechnen Sie rückwärts: gereinigte Fläche geteilt durch die angesetzten Stunden, getrennt nach Raumarten. Dafür brauchen Sie nur zwei Zeilen aus dem Angebot, die Flächenangabe und die Wochenstunden. Das Ergebnis vergleichen Sie mit den Spannen oben. Liegt es weit darüber, fragen Sie nach, statt zu unterstellen.

Angenommen, Ihre Bürofläche misst 800 Quadratmeter, gereinigt wird an fünf Tagen pro Woche, und das Angebot nennt 15 Wochenstunden. 15 Stunden geteilt durch fünf Reinigungstage ergibt drei Stunden pro Tag. 800 Quadratmeter geteilt durch drei Stunden ergibt rund 267 Quadratmeter pro Stunde. Dieser Wert liegt im Bereich der Zahlen, die für Büroflächen am Markt genannt werden.

Nehmen wir an, ein zweites Angebot nennt für dieselbe Fläche und dieselben fünf Tage nur 10 Wochenstunden. 10 Stunden geteilt durch fünf Tage ergibt zwei Stunden pro Tag. 800 Quadratmeter geteilt durch zwei Stunden ergibt 400 Quadratmeter pro Stunde. Damit liegt das Angebot am oberen Rand dessen, was Anbieter nach eigener Aussage überhaupt ansetzen, und die Frage nach dem Tätigkeitsumfang wird zwingend.

Damit sich die Zahl überhaupt zurückrechnen lässt, muss das Angebot sechs Angaben enthalten:

Bleiben Zweifel, hilft eine Muster- oder Probereinigung. Der Anbieter reinigt einen abgegrenzten Bereich unter realen Bedingungen, und Sie sehen, was in der angesetzten Zeit entsteht. Üblich ist, dass diese Probereinigung berechnet wird. Fordern Sie Angebote von vornherein mit getrennten Flächen- und Stundenangaben an, dann sparen Sie sich die Nachfragerunde.

• Fläche je Raumart in Quadratmetern

• Reinigungsintervall je Raumart

• Tätigkeiten je Zone, also was konkret gereinigt wird

• Wochenstunden, getrennt nach Flächen oder zumindest nach Einsatztagen

• Zeitfenster, in dem gereinigt wird

• fester Ansprechpartner samt Regelung zur Vertretung bei Krankheit

Grenzen der Kennzahl: was die Flächenleistung nicht beantwortet

Die Flächenleistung sagt nichts über Qualität, Zuverlässigkeit und Vertretung bei Krankheit. Sie ist eine Verhältniszahl, kein Gütesiegel. Leistungszahlen lassen sich außerdem nicht eins zu eins von einem Objekt auf ein anderes übertragen, weil Zuschnitt, Möblierung und Nutzung sich unterscheiden. Ihre zurückgerechnete Zahl ist ein Gesprächsanlass, keine Beweisführung.

Der Gedanke liegt nahe: Wenn der Preis stimmt und niemand sich beschwert, warum dann nachrechnen? Weil Beschwerden erst kommen, wenn der Vertrag läuft, und weil sich an der Stundenzahl entscheidet, ob eine Vertretung im Krankheitsfall überhaupt möglich ist.

Dass Anbieter ihre eigenen Leistungszahlen nicht offenlegen, ist üblich. Viele behandeln sie als Geschäftsgeheimnis. Verlangen Sie deshalb nicht die Kalkulation, sondern die prüfbaren Angaben: Flächen, Intervalle, Tätigkeiten, Stunden.

Und akzeptieren Sie eine Antwort, die den hohen Wert erklärt, etwa über Maschineneinsatz auf großen zusammenhängenden Flächen. Erklärbar ist nicht dasselbe wie unplausibel.

Was Sie aus den Zahlen mitnehmen

Kurz zusammengefasst, damit Sie beim nächsten Angebotsvergleich nicht neu einsteigen müssen:

Mit diesen Punkten gehen Sie in die nächste Angebotsrunde. Fordern Sie Angebote an, die Flächen, Intervalle und Stunden getrennt ausweisen, und vergleichen Sie erst danach.

• Rechnen Sie Fläche geteilt durch Stunden, getrennt nach Büro, Flur, Sanitär und Treppenhaus.

• Vergleichen Sie das Ergebnis mit den genannten Spannen und fragen Sie bei Ausreißern nach dem Tätigkeitsumfang.

• Prüfen Sie, ob Weg- und Rüstzeiten eingerechnet sind, sie senken den Leistungswert spürbar.

• Rechnen Sie bei kleinen Flächen mit kurzen Einsätzen von vornherein mit niedrigeren Werten.

• Lassen Sie sich Leistungsbeschreibung und Reinigungsplan geben, bevor Sie eine Quadratmeterzahl bewerten.

• Nutzen Sie die zurückgerechnete Zahl als Frage im Gespräch, nicht als Urteil über den Anbieter.